El volumen de subastas de propiedades en Australia se desploma un 8.7%: doble impacto de la reforma fiscal del Partido Laborista y el aumento de tasas de interés.

La cantidad de subastas de propiedades en Australia cae un 8,7%: el impacto doble de la reforma fiscal laborista y las subidas de tipos

El mercado de subastas de viviendas en Australia está experimentando un notable enfriamiento. Según los últimos datos de Cotality, una firma de análisis del sector, en la semana hasta mediados de julio de 2026, el número de propiedades programadas para subasta a nivel nacional disminuyó un 8,7% respecto a la semana anterior, hasta 1318 unidades. Sídney cayó un 18,7% y Adelaida se desplomó un 25,9%. Aunque la tasa de liquidación preliminar repuntó ligeramente hasta el 54,8%, sigue muy por debajo de la media decenal del 65%.

Estos datos se publican en un momento en que el mercado soporta múltiples presiones políticas y macroeconómicas: la reforma del impuesto a las ganancias de capital implementada por el gobierno laborista desde el 1 de julio de 2026 (eliminación del descuento del 50%, reemplazo por un modelo de ajuste por inflación con una tasa mínima del 30%), así como el endurecimiento del sistema de deducción por pérdidas de alquiler (negative gearing) limitándolo solo a viviendas de nueva construcción. Al mismo tiempo, el Banco de la Reserva de Australia (RBA) ha subido los tipos de interés tres veces desde principios de año, elevando la tasa de efectivo al 4,35%, y Westpac prevé dos subidas más en agosto y septiembre, hasta alcanzar el 4,85%.

Sacudida de la confianza del mercado: los inversores se retiran, los compradores de primera vivienda esperan

Thomas McGlynn, CEO de Rendimiento y Valor del grupo Ray White, señaló que el número de visitas a propiedades abiertas se ha estabilizado, pero el volumen de subastas ha disminuido y la oferta de propiedades de calidad es insuficiente. Describió que "la verdadera prueba llegará después de las vacaciones escolares". El economista jefe de HSBC, Paul Bloxham, fue más directo al afirmar que "esto es solo el comienzo", considerando que el efecto combinado de la política fiscal y las subidas de tipos ya ha retirado rápidamente la demanda de los inversores, y los compradores de primera vivienda y otros compradores de uso propio tampoco están dispuestos a "coger el cuchillo que cae".

Bloxham pronostica que los precios de la vivienda a nivel nacional seguirán cayendo en la segunda mitad de 2026, y en 2027 descenderán entre un 2% y un 6%, con una caída acumulada total de hasta el 8%. En mayo, los precios de la vivienda a nivel nacional ya habían bajado un 0,4% intermensual, y Sídney y Melbourne registraron descensos trimestrales del 3,2% y el 2,6% respectivamente en el segundo trimestre.

Impactos comerciales e industriales: la estructura del mercado dominada por inversores se enfrenta a una remodelación

Desde una perspectiva comercial, la reforma fiscal ha golpeado directamente la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. La eliminación de la bonificación del impuesto a las ganancias de capital y las restricciones a la deducción por pérdidas de alquiler han reducido significativamente a los inversores que dependían de las exenciones fiscales. Esta demanda había sido uno de los impulsores centrales del aumento de los precios de la vivienda en Australia durante las últimas dos décadas. Actualmente, la participación de los inversores en el mercado de subastas ha disminuido notablemente. Aunque la competencia de los compradores de primera vivienda se ha reducido, las expectativas de caída de los precios de la vivienda los llevan a optar por esperar.

Para los promotores y constructores, la nueva política limita la deducción por pérdidas de alquiler a las viviendas de nueva construcción, lo que en teoría beneficia al mercado de obra nueva, pero la debilidad general de la demanda podría contrarrestar este incentivo. Además, en un entorno de tipos de interés elevados, los costes de financiación aumentan y el inicio de nuevos proyectos podría ralentizarse aún más.

A nivel comercial y de inversión: ¿los compradores extranjeros se convierten en una variable?A pesar de la retirada de los inversores nacionales, la depreciación del dólar australiano y el ajuste de los precios de la vivienda podrían atraer cierto capital extranjero, especialmente de compradores asiáticos. Sin embargo, los recargos y las restricciones impuestas por la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras (FIRB) para la compra de viviendas aún persisten, y los controles de salida de capital de China no se han relajado por completo. A corto plazo, es difícil que los compradores extranjeros llenen el vacío.

Tendencia a largo plazo: ciclo de políticas y ajuste estructural

El ciclo de ajuste actual es similar al de 2017-2019, pero el impacto de las políticas es más estructural. La intención de reforma del Partido Laborista es mejorar la asequibilidad de la vivienda, pero el dolor a corto plazo es evidente. Si el RBA posteriormente deja de subir las tasas o incluso las reduce, el mercado podría estabilizarse en 2028. Sin embargo, una vez que se implementen las reformas del impuesto a la pérdida negativa y del impuesto a las ganancias de capital, el comportamiento de los inversores cambiará permanentemente: se inclinarán más hacia la construcción de viviendas nuevas o se orientarán hacia activos alternativos como bienes raíces comerciales y acciones.

La economía australiana depende en gran medida del sector inmobiliario; la caída de los precios de la vivienda podría arrastrar el consumo y el empleo en la construcción. Pero, por otro lado, las exportaciones de recursos (especialmente litio y mineral de hierro) y las inversiones en energías renovables están creando nuevos polos de crecimiento, lo que a largo plazo contribuye al reequilibrio económico.

Conclusión

El mercado inmobiliario australiano está experimentando un período de ajuste bajo la doble presión de las políticas y las tasas de interés. La caída en las subastas es un presagio del colapso de la confianza de los inversores, y se espera que los precios de la vivienda sigan bajando en los próximos 12 a 18 meses. Aunque los compradores de primera vivienda podrían tener una oportunidad de entrada después de que los precios toquen fondo, el mercado carece de un "interruptor" a corto plazo. La advertencia de HSBC —"abróchense los cinturones"— merece la atención de los inversores. Para las empresas y los responsables políticos, la clave está en cómo compensar el impacto del enfriamiento inmobiliario en la economía a través de la inversión en infraestructura y la actualización industrial.