La reforma fiscal impacta el mercado inmobiliario: la economía australiana enfrenta reacciones en cadena

El impacto de la reforma fiscal en el mercado inmobiliario: la economía australiana enfrenta reacciones en cadena

El mercado inmobiliario australiano está experimentando un ajuste profundo provocado por políticas y medidas monetarias. Tras la eliminación por parte del gobierno laborista de la exención del 50% del impuesto a las ganancias de capital y la limitación de la deducción por pérdida de alquiler (negative gearing) solo a viviendas nuevas y a las adquiridas antes del anuncio del presupuesto, la tasa de liquidación en subastas se ha desplomado a aproximadamente el 43%, muy por debajo del promedio del 65% de la última década. Esta cifra es comparable a los mínimos registrados al inicio de la pandemia y durante la crisis financiera mundial, lo que indica que el mercado inmobiliario ha entrado en una fase de contracción abrupta.

El impacto de las políticas se suma a las subidas de tipos: el mercado inmobiliario se enfría más rápido

Las actas de la reunión de julio de la Reserva del Banco de Australia (RBA) advierten claramente que las condiciones del mercado inmobiliario "se han relajado más rápido de lo esperado", en parte debido a la reducción de la demanda de los inversores por la reforma fiscal. Al mismo tiempo, la RBA ha subido los tipos de interés en tres ocasiones desde principios de 2026 y ha insinuado la posibilidad de un mayor endurecimiento de la política monetaria para contener la inflación. Bajo esta presión doble, los datos de préstamos de los principales bancos son alarmantes: el analista de Macquarie, Victor German, estima que los nuevos préstamos para propietarios ocupantes han caído entre un 10% y un 20%, mientras que los préstamos para inversores se han desplomado un 50%. Las solicitudes del Westpac han disminuido un 20% interanual, y el valor de los préstamos del National Australia Bank (NAB) ha caído aproximadamente un 15% trimestral.

Sídney y Melbourne, como los dos mercados residenciales más grandes de Australia, son los más afectados. Según las estadísticas de la empresa de datos inmobiliarios Cotality, el valor residencial en Sídney cayó un 3,2% en el segundo trimestre, en Melbourne un 2,6% y en Canberra un 1,3%. El crecimiento de los mercados de Brisbane y Perth, que antes se habían visto impulsados por la demanda pandémica, también se ha ralentizado significativamente: en el segundo trimestre crecieron solo un 1,3% y un 2%, respectivamente, muy por debajo del 5,1% y el 7,3% del primer trimestre.

Efecto riqueza: cómo la desaceleración inmobiliaria se transmite a la economía en general

El economista jefe de AMP, Shane Oliver, señala que la vivienda representa aproximadamente dos tercios de la riqueza total de los hogares australianos, siendo el resto pensiones y acciones. Si los precios de la vivienda caen un 7% (una expectativa razonable basada en la tendencia actual), la riqueza de los hogares se reduciría aproximadamente un 4,6%, lo que a su vez provocaría una disminución del gasto de consumo de alrededor del 0,5%. Oliver enfatiza que "esto no es suficiente para desencadenar una recesión, pero contribuirá a una desaceleración económica". Más preocupante es el "efecto bola de nieve": cuando desaparece la sensación de FOMO (miedo a perderse algo) que impulsaba las compras impulsivas, los posibles compradores esperan a ver qué pasa, la demanda se deteriora aún más y la caída de los precios de la vivienda podría superar el ajuste provocado por las políticas en sí mismas.

La RBA ya ha notado este riesgo: "los miembros son conscientes de los riesgos que implica un debilitamiento significativo del mercado inmobiliario, incluida la posibilidad de que esto frene el crecimiento del consumo". El consumo representa aproximadamente el 50% del PIB de Australia, y cualquier disminución notable afectaría directamente la tasa de crecimiento económico.

Análisis independiente: la RBA podría recortar tipos para contrarrestarlo, pero con desfase temporal独立研究中心首席经济学家Peter Tulip则认为，如果住房市场疲软导致总需求下降，RBA最终会降息应对。然而，这一传导机制存在时滞：RBA通常需要看到消费数据明确恶化才会行动，而当前通胀仍高于目标区间（RBA尚未完全确信通胀受控），使得央行在政策取向上陷入两难。