La reforma fiscal de Australia pone fin al 'complejo inmobiliario': impacto profundo en empresas e inversores

Puntos clave

• El gobierno australiano elimina el descuento del impuesto a las ganancias de capital y prohíbe la deducción por pérdidas de inversión en viviendas existentes, con el objetivo de frenar la demanda de inversión y mejorar la asequibilidad para los compradores de primera vivienda.
• En el mes posterior al anuncio de la política, la tasa de liquidación en subastas a nivel nacional cayó al nivel más bajo desde la pandemia, y se espera que los precios de la vivienda en Sídney y Melbourne disminuyan un 9% y un 7%, respectivamente.
• Más de dos millones de australianos (aproximadamente el 10% de la población en edad laboral) poseen propiedades de inversión, de los cuales alrededor del 70% tiene solo una y el resto posee varias.
• La reforma fiscal podría provocar una revalorización de los activos, una contracción de la oferta en el mercado de alquiler y redirigir los fondos de inversión hacia propiedades comerciales u otras clases de activos.
• A largo plazo, si la reforma se mantiene, la economía australiana podría reducir su dependencia de la riqueza inmobiliaria y orientarse hacia un modelo de crecimiento más sostenible.

Contexto del evento

En mayo de 2026, el gobierno federal australiano anunció que, a partir del 1 de julio de 2027, eliminará el descuento del impuesto a las ganancias de capital (CGT) y prohibirá la deducción por pérdidas de inversión en viviendas existentes. Se trata de la reforma fiscal más significativa en décadas. Anteriormente, los inversores que vendían propiedades con más de 12 meses de tenencia podían acceder a un descuento del 50% en el CGT, mientras que la deducción por pérdidas permitía compensar las pérdidas de inversión con otros ingresos, como salarios. La reforma solo se aplica a las nuevas propiedades adquiridas tras la entrada en vigor, y los inversores actuales no se ven afectados.

El efecto de la política fue inmediato. Según datos de la firma de investigación inmobiliaria Cotality, en las cuatro semanas posteriores al anuncio, la tasa de liquidación en subastas de fin de semana a nivel nacional cayó por debajo del 50%, el nivel más bajo desde el estallido de la pandemia en 2020. SQM Research estima que los precios de la vivienda en Sídney podrían caer un 9% y en Melbourne un 7% en 2026.

Análisis en profundidad

Nivel comercial: colapso de la confianza de los inversores y cambio de comportamiento

La reforma fiscal ataca directamente la forma más común de acumulación de riqueza en Australia. Según datos de AMP, alrededor del 70% de la riqueza familiar está vinculada al valor de las viviendas. El agente de Ray White en Brisbane, Avi Khan, observó: "El número de visitas a propiedades se ha reducido a la mitad, los postores se han reducido a la mitad y la tasa de liquidación ha caído al 30%-35%". El subastador veterano de Sídney, Clarence White, afirmó que el mercado ha pasado de estar dominado por inversores a estar liderado por propietarios ocupantes.

Shaun Craike, inversor de Queensland con 10 propiedades y una cartera valorada en 6 millones de dólares australianos, estima que la reforma ya ha reducido el valor de sus activos en unos 500.000 dólares. Advirtió que la reforma afecta más a los "nuevos inversores" que aún no han establecido una cartera madura. AJ Clores, un "rentvestor" (inversor que alquila mientras invierte) de Sídney, indicó que su cartera de 3,2 millones de dólares no se expandirá en los próximos años.

Para Veronica Morgan, de Good Deeds Property Buyers, una agencia que gestiona 26.000 propiedades de alquiler, la reforma elimina la vía que seguían unos 6.500 "rentvestors" al año: estos compradores de primera vivienda adquirían una propiedad, la alquilaban y volvían a vivir con sus padres para aprovechar la deducción por pérdidas. Ahora ese modelo es insostenible.### Nivel industrial: Ajuste del mercado inmobiliario y dilema de la oferta de alquiler

El director gerente de SQM Research, Louis Christopher, señaló que esta desaceleración "podría ser la más profunda y se prolongará hasta 2027". Advirtió que comprar una casa ahora es como "atrapar un cuchillo que cae". Aunque la caída de precios puede mejorar la asequibilidad, si la salida de inversores reduce la oferta de alquiler, los alquileres podrían subir, perjudicando a los grupos de bajos ingresos.

Nick Gill, agente de Sotheby's International Realty en Byron Bay, afirmó que "es la mayor corrección del mercado que he visto". Los gobiernos estatales de Victoria, Nueva Gales del Sur y otros que dependen de los ingresos fiscales de las transacciones inmobiliarias enfrentarán presión fiscal. Además, el sector de la construcción podría sufrir un doble golpe: dificultades para financiar nuevos proyectos y una disminución en la demanda de renovaciones debido a la caída en las transacciones de viviendas de segunda mano.

Nivel comercial: Cambios en el atractivo para el capital de Asia-Pacífico

El mercado residencial australiano siempre ha atraído a inversores de Asia (especialmente de China y Singapur). Tras la reforma, las solicitudes a la Junta de Revisión de Inversiones Extranjeras (FIRB) podrían disminuir. La eliminación del descuento en el impuesto a las ganancias de capital reducirá los rendimientos después de impuestos para los inversores extranjeros, mientras que la prohibición de la deducción por pérdidas de alquiler (negative gearing) tiene menos impacto en los compradores internacionales (ya que generalmente no pueden utilizar ingresos locales australianos para compensar). Sin embargo, el enfriamiento general del mercado podría redirigir el capital transfronterizo hacia bienes raíces comerciales, infraestructura o proyectos de recursos en Australia.

Nivel de inversión: Reestructuración de los flujos de capital

Tras la reforma fiscal, los inversores podrían girar hacia bienes raíces comerciales, acciones, bonos o activos alternativos. Kellie Adamson, inversora con dos propiedades en Sídney, indicó que "cambiará radicalmente" su estrategia de compra, considerando salir de Sídney o incluso dirigirse al sector inmobiliario comercial. A largo plazo, la proporción de bienes raíces en los fondos de pensiones australianos (superannuation) podría disminuir, y más capital fluirá hacia activos globales diversificados. Al mismo tiempo, los compradores de primera vivienda (como Devin Familton en Melbourne) enfrentarán menos competencia de inversores en efectivo, pero deberán tener cuidado al "atrapar cuchillos que caen".

Tendencia a largo plazo: Transformación económica para superar la "adicción a la propiedad"

Si la reforma se implementa con éxito, la estructura económica de Australia podría experimentar cambios profundos: las inversiones familiares pasarán de centrarse exclusivamente en la vivienda a una asignación más equilibrada; el capital productivo (como emprendimiento y educación) recibirá más atención; y los ingresos fiscales del gobierno dependerán más del impuesto a la tierra que del impuesto a las transferencias. Sin embargo, el riesgo es que a corto plazo la economía podría desacelerarse debido a la contracción del efecto riqueza y la caída del consumo. El Banco de la Reserva de Australia (RBA) ya ha subido las tasas tres veces (hasta mayo de 2026), lo que, combinado con la reforma fiscal, podría endurecer aún más las condiciones financieras.

ConclusiónLa reforma fiscal australiana marca un importante punto de inflexión en la "historia de amor" del país con la vivienda. El ajuste del mercado a corto plazo es inevitable, y los precios de la vivienda en Sídney y Melbourne podrían registrar descensos de un solo dígito. Para los inversores, el fin de los beneficios de la imputación negativa y las ventajas del CGT reconfigurará por completo el atractivo de la vivienda residencial, con flujos de capital dirigiéndose hacia propiedades comerciales y otras clases de activos. Para los responsables de políticas, la reforma alivia los problemas de equidad intergeneracional, pero se debe prestar atención a los riesgos de una oferta restringida en el mercado de alquiler y a la desaceleración económica. En última instancia, si Australia podrá desprenderse con éxito de su excesiva dependencia de la riqueza inmobiliaria y avanzar hacia un modelo de crecimiento económico más productivo será la variable más importante a observar en la próxima década.

--- *Este artículo se redactó basándose en informes de Reuters y datos públicos, con fecha del 23 de junio de 2026. Los hechos citados provienen de informes originales.*