Le volume des ventes aux enchères immobilières en Australie chute de 8,7 % : la réforme fiscale du Parti travailliste et la hausse des taux d'intérêt frappent le marché en double.

Le volume des ventes aux enchères immobilières en Australie chute de 8,7 % : le double choc de la réforme fiscale travailliste et des hausses de taux

Le marché des enchères résidentielles australiennes connaît un net ralentissement. Selon les dernières données de Cotality, un cabinet d'analyse sectorielle, au cours de la semaine se terminant à la mi-juillet 2026, le nombre de propriétés programmées pour une vente aux enchères à l'échelle nationale a chuté de 8,7 % par rapport à la semaine précédente, pour s'établir à 1 318 unités. Sydney a enregistré une baisse de 18,7 % et Adélaïde une chute de 25,9 %. Bien que le taux de réussite préliminaire ait légèrement rebondi à 54,8 %, il reste bien en dessous de la moyenne décennale de 65 %.

Ces données sont publiées alors que le marché subit de multiples pressions politiques et macroéconomiques : la réforme de l'impôt sur les plus-values mise en œuvre par le gouvernement travailliste depuis le 1er juillet 2026 (suppression de l'abattement de 50 %, remplacé par un modèle d'ajustement à l'inflation avec un taux minimum de 30 %), ainsi que le resserrement du système de déduction des pertes locatives (negative gearing) aux seuls logements neufs. Parallèlement, la Reserve Bank of Australia (RBA) a augmenté ses taux à trois reprises depuis le début de l'année, portant le taux directeur à 4,35 %, et la Westpac Bank prévoit encore deux hausses en août et septembre, pour atteindre 4,85 %.

Confiance ébranlée : retrait des investisseurs, attentisme des primo-accédants

Thomas McGlynn, directeur général de la performance et de la valeur chez Ray White Group, souligne que le nombre de visites s'est stabilisé, mais que le volume des ventes aux enchères diminue et que l'offre de biens de qualité est insuffisante. Il décrit « le véritable test après les vacances scolaires ». Paul Bloxham, économiste en chef de HSBC, est plus direct : « Ce n'est que le début », estimant que l'effet combiné de la réforme fiscale et des hausses de taux a rapidement retiré la demande des investisseurs, tandis que les primo-accédants et autres acheteurs occupants ne veulent pas « attraper un couteau qui tombe ».

Bloxham prévoit que les prix nationaux de l'immobilier continueront de baisser au second semestre 2026, puis de 2 % à 6 % en 2027, avec une baisse cumulée pouvant atteindre 8 %. En mai, les prix nationaux avaient déjà reculé de 0,4 % en glissement mensuel, et Sydney et Melbourne ont respectivement chuté de 3,2 % et 2,6 % au trimestre de juin.

Impact sur le commerce et l'industrie : la structure du marché dominée par les investisseurs en pleine refonte

D'un point de vue commercial, la réforme fiscale a directement affecté le rendement des investissements immobiliers. La suppression des avantages fiscaux sur les plus-values et les restrictions sur la déduction des pertes locatives ont considérablement réduit le nombre d'investisseurs qui comptaient sur ces allègements. Cette demande a été l'un des principaux moteurs de la hausse des prix de l'immobilier en Australie au cours des vingt dernières années. Actuellement, la participation des investisseurs sur le marché des enchères a nettement diminué. Bien que la concurrence des primo-accédants se soit affaiblie, les anticipations de baisse des prix les incitent à attendre.

Pour les promoteurs et les constructeurs, la nouvelle politique limite la déduction des pertes locatives aux logements neufs, ce qui, en théorie, favorise le marché du neuf, mais la faiblesse globale de la demande risque de contrebalancer cette incitation. De plus, dans un contexte de taux d'intérêt élevés, le coût du financement augmente, ce qui pourrait ralentir davantage le nombre de mises en chantier.

Commerce et investissement : les acheteurs étrangers, une variable ?Bien que les investisseurs nationaux reculent, la dépréciation du dollar australien et la baisse des prix immobiliers pourraient attirer certains capitaux étrangers, en particulier des acheteurs asiatiques. Cependant, les frais supplémentaires et les restrictions imposés par le Foreign Investment Review Board (FIRB) pour les achats résidentiels persistent, et le contrôle des sorties de capitaux chinois n'est pas totalement assoupli. À court terme, les acheteurs étrangers auront du mal à combler le vide.

Tendance à long terme : cycle politique et ajustement structurel

Le cycle d'ajustement actuel est similaire à celui de 2017-2019, mais l'impact des politiques est plus structurel. L'intention de réforme du Parti travailliste est d'améliorer l'accessibilité au logement, mais les douleurs à court terme sont évidentes. Si la RBA cesse ensuite de relever les taux, voire les baisse, le marché pourrait se stabiliser en 2028. Cependant, une fois que les réformes de la déduction des intérêts négatifs et de l'impôt sur les plus-values seront mises en œuvre, le comportement des investisseurs changera de manière permanente – ils se tourneront davantage vers les logements neufs ou des actifs alternatifs comme l'immobilier commercial et les actions.

L'économie australienne dépend fortement de l'immobilier, et la baisse des prix pourrait peser sur la consommation et l'emploi dans la construction. Mais d'un autre côté, les exportations de ressources (notamment le lithium et le minerai de fer) et les investissements dans les énergies renouvelables créent de nouveaux pôles de croissance, ce qui, à long terme, contribue à un rééquilibrage économique.

Conclusion

Le marché immobilier australien traverse une période d'ajustement sous la double pression des politiques et des taux d'intérêt. La baisse des ventes aux enchères est un signe avant-coureur de l'effondrement de la confiance des investisseurs, et on s'attend à ce que les prix continuent de baisser au cours des 12 à 18 prochains mois. Bien que les primo-accédants puissent trouver des opportunités d'entrée après que les prix aient touché le fond, le marché manque à court terme de "coupe-circuit". L'avertissement de HSBC – "Attachez vos ceintures" – mérite l'attention des investisseurs. Pour les entreprises et les décideurs, l'enjeu clé est de savoir comment compenser l'impact du refroidissement immobilier sur l'économie par des investissements dans les infrastructures et la mise à niveau industrielle.