La réforme fiscale australienne met fin au « complexe immobilier » : un impact profond sur les entreprises et les investisseurs

Points clés

• Le gouvernement australien supprime la remise sur l'impôt sur les plus-values et interdit la déduction des pertes locatives sur les logements existants, afin de freiner la demande d'investissement et d'améliorer l'accessibilité des primo-accédants.
• Un mois après l'annonce, le taux de réussite des ventes aux enchères nationales est tombé à son plus bas niveau depuis la pandémie, et les prix des logements à Sydney et Melbourne devraient baisser respectivement de 9 % et 7 %.
• Plus de deux millions d'Australiens (environ 10 % de la population en âge de travailler) possèdent des biens d'investissement, dont environ 70 % n'en possèdent qu'un seul, les autres en possèdent plusieurs.
• La réforme fiscale pourrait entraîner une réévaluation des prix des actifs, des tensions sur l'offre locative, et orienter les capitaux d'investissement vers l'immobilier commercial ou d'autres catégories d'actifs.
• À long terme, si la réforme est maintenue, l'économie australienne pourrait réduire sa dépendance à la richesse immobilière et se tourner vers un modèle de croissance plus durable.

Contexte

En mai 2026, le gouvernement fédéral australien a annoncé la suppression de la remise sur l'impôt sur les plus-values (CGT) à compter du 1er juillet 2027, ainsi que l'interdiction du recours à la déduction des pertes locatives (negative gearing) pour les logements existants. Il s'agit de la réforme la plus importante du système fiscal immobilier depuis des décennies. Auparavant, les investisseurs pouvaient bénéficier d'une remise de 50 % sur la CGT lors de la vente d'un bien détenu depuis plus de 12 mois, tandis que la déduction des pertes locatives permettait d'imputer les pertes d'investissement sur d'autres revenus (salaires, etc.). La réforme ne s'applique qu'aux nouveaux achats après son entrée en vigueur ; les investisseurs existants ne sont pas concernés.

Les effets ont été immédiats. Selon les données de l'institut de recherche immobilière Cotality, dans les quatre semaines suivant l'annonce, le taux de réussite des ventes aux enchères du week-end est tombé sous les 50 %, son plus bas niveau depuis le début de la pandémie en 2020. SQM Research prévoit que les prix à Sydney pourraient chuter de 9 % en 2026, et à Melbourne de 7 %.

Analyse approfondie

Aspects commerciaux : effondrement de la confiance des investisseurs et changement de comportement

La réforme a directement frappé le moyen d'accumulation de richesse le plus répandu en Australie. Selon les données d'AMP, environ 70 % de la richesse des ménages est liée à la valeur des logements. L'agent de Ray White Avi Khan, à Brisbane, observe : « Le nombre de visites a été réduit de moitié, le nombre d'enchérisseurs de moitié, et le taux de vente aux enchères est tombé à 30-35 %. » Le commissaire-priseur chevronné de Sydney, Clarence White, affirme que le marché est passé d'une domination des investisseurs à celle des propriétaires occupants.

Shaun Craike, investisseur du Queensland possédant 10 biens immobiliers d'une valeur de 6 millions de dollars australiens, estime que la réforme a déjà réduit la valeur de son portefeuille d'environ 500 000 AUD. Il prévient que l'impact est le plus fort sur les « nouveaux investisseurs » qui n'ont pas encore constitué un portefeuille mature. AJ Clores, un « rentvestor » (investisseur locatif qui loue lui-même) de Sydney, déclare que son portefeuille de 3,2 millions AUD ne s'étendra pas dans les années à venir.

Pour Veronica Morgan, de Good Deeds Property Buyers, un agent gérant 26 000 logements locatifs, la réforme a coupé la voie à environ 6 500 « rentvestors » par an — ces primo-accédants qui achètent un bien, le louent, puis retournent vivre chez leurs parents pour profiter des déductions fiscales. Ce modèle n'est plus viable.

Aspects sectoriels : ajustement du marché immobilier et crise de l'offre locative

Louis Christopher, directeur général de SQM Research, souligne que cette baisse « pourrait être la plus profonde et se poursuivre jusqu'en 2027 ».### Niveau sectoriel : ajustement du marché immobilier et difficultés d'offre locative

Louis Christopher, directeur général de SQM Research, souligne que cette baisse « pourrait être la plus profonde et durer jusqu'en 2027 ». Il prévient qu'acheter un logement actuellement revient à « attraper un couteau qui tombe ». Bien que la baisse des prix améliore l'accessibilité, si le retrait des investisseurs entraîne une contraction de l'offre locative, les loyers pourraient augmenter, ce qui pénaliserait les ménages à faibles revenus.

Nick Gill, agent immobilier chez Sotheby's International Realty à Byron Bay, déclare qu'il s'agit de « la plus grande correction de marché que j'aie jamais vue ». Les gouvernements des États comme Victoria et Nouvelle-Galles du Sud, dont les recettes fiscales dépendent des transactions immobilières, subiront des pressions budgétaires. De plus, le secteur de la construction pourrait être doublement frappé : difficultés de financement pour les nouveaux projets, et baisse des transactions de logements anciens réduisant la demande de rénovation.

Niveau commercial : évolution de l'attractivité pour les capitaux asiatiques

Le marché résidentiel australien a toujours attiré les investisseurs asiatiques (notamment chinois et singapouriens). Après la réforme, les demandes auprès du Foreign Investment Review Board (FIRB) pourraient diminuer. La suppression de la réduction d'impôt sur les plus-values réduira les rendements après impôt des investisseurs étrangers, tandis que l'interdiction du « negative gearing » a un impact moindre sur les acheteurs étrangers (car ils ne peuvent généralement pas utiliser les revenus locaux australiens pour déductions). Cependant, le refroidissement global du marché pourrait orienter les capitaux transfrontaliers vers l'immobilier commercial australien, les infrastructures ou les projets miniers.

Niveau d'investissement : redirection des flux de capitaux

Après la réforme fiscale, les investisseurs pourraient se tourner vers l'immobilier commercial, les actions, les obligations ou les actifs alternatifs. Kellie Adamson, investisseur possédant deux biens à Sydney, indique qu'elle « va complètement changer » sa stratégie d'achat, envisageant de quitter Sydney ou même de se tourner vers l'immobilier commercial. À long terme, la part de l'immobilier dans les fonds de pension australiens (superannuation) pourrait diminuer, avec davantage de capitaux dirigés vers des actifs mondiaux diversifiés. Parallèlement, les primo-accédants (comme Devin Familton à Melbourne) feront face à moins de concurrence des investisseurs en cash, mais devront faire attention à « attraper le couteau qui tombe ».

Tendance à long terme : transition économique pour se défaire de la « dépendance au logement »

Si la réforme est mise en œuvre avec succès, la structure économique australienne pourrait connaître des changements profonds : les ménages passeront d'un investissement uniquement dans le logement à une répartition plus équilibrée ; le capital productif (création d'entreprise, éducation) bénéficiera d'une plus grande attention ; les recettes fiscales de l'État dépendront davantage de la taxe foncière que des droits de timbre. Cependant, le risque est qu'à court terme, l'économie ralentisse en raison de la contraction des effets de richesse, entraînant une baisse des dépenses de consommation. La Banque de réserve d'Australie (RBA) a déjà augmenté les taux d'intérêt à trois reprises (jusqu'en mai 2026), et la réforme fiscale pourrait resserrer encore les conditions financières.

Conclusion## Conclusion

La réforme fiscale australienne marque un tournant majeur dans la « romance » du pays avec l'immobilier. Un ajustement à court terme du marché est inévitable, les prix des logements à Sydney et Melbourne pouvant enregistrer une baisse à un chiffre. Pour les investisseurs, la fin des déductions pour pertes locatives et des avantages fiscaux sur les plus-values (CGT) remodèlera complètement l'attractivité de l'immobilier résidentiel, les capitaux se dirigeant vers l'immobilier commercial et d'autres classes d'actifs. Pour les décideurs politiques, la réforme atténue les problèmes d'équité intergénérationnelle, mais il faut se méfier du resserrement de l'offre sur le marché locatif et des risques de ralentissement économique. En fin de compte, la capacité de l'Australie à se défaire de sa dépendance excessive à la richesse immobilière et à se tourner vers un modèle de croissance économique plus productif sera la variable d'observation la plus importante de la prochaine décennie.

--- *Cet article est basé sur un rapport de Reuters et des données publiques, daté du 23 juin 2026. Les faits cités proviennent tous du rapport original.*