انخفضت كمية المزادات العقارية في أستراليا بنسبة 8.7%: صدمة مزدوجة للسوق بسبب الإصلاح الضريبي لحزب العمال ورفع أسعار الفائدة

انخفاض حاد في حجم مزادات العقارات الأسترالية بنسبة 8.7%: صدمة مزدوجة من إصلاحات ضريبية لحزب العمال ورفع أسعار الفائدة

يشهد سوق المزادات السكنية الأسترالي تراجعًا ملحوظًا. وفقًا لأحدث بيانات مؤسسة التحليل "Cotality"، انخفض عدد العقارات المخطط طرحها في المزادات على المستوى الوطني بنسبة 8.7% خلال الأسبوع المنتهي في منتصف يوليو 2026 مقارنة بالأسبوع السابق، ليصل إلى 1318 عقارًا. وشهدت سيدني انخفاضًا بنسبة 18.7%، بينما سجلت أديلايد انخفاضًا حادًا بلغ 25.9%. وعلى الرغم من الارتفاع الطفيف في معدل التصفية الأولي إلى 54.8%، إلا أنه لا يزال أقل بكثير من المتوسط العشري البالغ 65%.

يأتي نشر هذه البيانات في وقت يتعرض فيه السوق لضغوط سياسية واقتصادية متعددة: إصلاحات ضريبة أرباح رأس المال التي تنفذها حكومة حزب العمال اعتبارًا من 1 يوليو 2026 (إلغاء خصم 50%، والتحول إلى نموذج تسوية تضخمية مع حد أدنى للضريبة 30%)، بالإضافة إلى تشديد نظام ضريبة الاستقطاع السلبي ليشمل المساكن الجديدة فقط. وفي الوقت نفسه، قام البنك الاحتياطي الأسترالي (RBA) برفع أسعار الفائدة ثلاث مرات منذ بداية العام، ليصل سعر الفائدة النقدي إلى 4.35%، ويتوقع بنك ويستباك رفعًا إضافيًا في أغسطس وسبتمبر ليصل إلى 4.85%.

تذبذب ثقة السوق: انسحاب المستثمرين وترقب المشترين لأول مرة

يشير توماس ماكجلين، الرئيس التنفيذي للأداء والقيمة في مجموعة "Ray White"، إلى أن أعداد زيارات العقارات قد استقرت، لكن حجم المزادات انخفض مع نقص العقارات عالية الجودة. ويصف أن "الاختبار الحقيقي سيأتي بعد العطلة المدرسية". ويصرح كبير الاقتصاديين في HSBC، بول بلوكسهام، بأن "هذه مجرد البداية"، معتبرًا أن التأثير المشترك للسياسات الضريبية ورفع أسعار الفائدة قد أدى بسرعة إلى سحب طلب المستثمرين، بينما لا يرغب المشترون لأول مرة أو المشترون الآخرون في "التقاط السكين الساقطة".

يتوقع بلوكسهام استمرار انخفاض أسعار المساكن في أستراليا خلال النصف الثاني من عام 2026، مع تراجع إضافي بنسبة 2% إلى 6% في عام 2027، ليصل إجمالي الانخفاض التراكمي إلى 8%. وقد انخفضت أسعار المساكن على المستوى الوطني بنسبة 0.4% شهريًا في مايو، بينما تراجعت في سيدني وملبورن بنسبة 3.2% و2.6% على التوالي خلال الربع المنتهي في يونيو.

تأثيرات تجارية وصناعية: إعادة هيكلة السوق التي يهيمن عليها المستثمرون

على المستوى التجاري، تؤثر الإصلاحات الضريبية مباشرة على عوائد الاستثمار العقاري. أدى إلغاء مزايا ضريبة أرباح رأس المال وتقييد ضريبة الاستقطاع السلبي إلى تقليل عدد المستثمرين الذين اعتمدوا على الإعفاءات الضريبية بشكل كبير. كان هذا الطلب أحد المحركات الأساسية لارتفاع أسعار المساكن في أستراليا خلال العقدين الماضيين. حاليًا، انخفضت مشاركة المستثمرين في سوق المزادات بشكل ملحوظ، وعلى الرغم من ضعف المنافسة على المشترين لأول مرة، إلا أن توقعات انخفاض أسعار المساكن تدفعهم إلى الانتظار.

بالنسبة للمطورين والمقاولين، فإن السياسة الجديدة تقصر خصم الفوائد على المساكن الجديدة فقط، وهو ما يفيد نظريًا سوق المساكن الجديدة، لكن ضعف الطلب العام قد يعوض هذا الحافز. بالإضافة إلى ذلك، يؤدي ارتفاع تكاليف التمويل في بيئة أسعار الفائدة المرتفعة إلى مزيد من التباطؤ في بدء المشاريع.

منظور تجاري واستثماري: هل يصبح المشترون الأجانب متغيرًا؟

على الرغم من انسحاب المستثمرين المحليين، إلا أن انخفاض قيمة الدولار الأسترالي وتراجع أسعار المساكن قد يجذب بعض رؤوس الأموال الخارجية، خاصة من المشترين الآسيويين.على الرغم من تراجع المستثمرين المحليين، إلا أن انخفاض قيمة الدولار الأسترالي وانخفاض أسعار المساكن قد يجذب بعض رؤوس الأموال الأجنبية، خاصة من المشترين الآسيويين. ومع ذلك، لا تزال الرسوم والقيود الإضافية التي تفرضها لجنة مراجعة الاستثمار الأجنبي (FIRB) على شراء المساكن قائمة، كما أن ضوابط تدفق رؤوس الأموال الصينية إلى الخارج لم يتم تخفيفها بالكامل. على المدى القصير، سيجد المشترون الأجانب صعوبة في سد الفجوة.

الاتجاه طويل الأجل: الدورة السياسية والتعديل الهيكلي

تشبه دورة التعديل الحالية الفترة 2017-2019، لكن الصدمات السياسية أكثر هيكلية. تهدف إصلاحات حزب العمال إلى تحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن، لكن الآلام القصيرة الأجل واضحة. إذا أوقف البنك الاحتياطي الأسترالي (RBA) رفع أسعار الفائدة لاحقًا أو حتى خفضها، فقد يستقر السوق في عام 2028. ومع ذلك، بمجرد تنفيذ إصلاحات خصم الفوائد على القروض العقارية السلبية (Negative Gearing) وضريبة أرباح رأس المال (Capital Gains Tax)، سيتغير سلوك المستثمرين بشكل دائم - حيث سيميلون إلى بناء مساكن جديدة أو التحول إلى أصول بديلة مثل العقارات التجارية والأسهم.

يعتمد الاقتصاد الأسترالي بشكل كبير على العقارات، وقد يؤدي انخفاض أسعار المساكن إلى إضعاف الاستهلاك والتوظيف في قطاع البناء. ولكن من ناحية أخرى، تعمل صادرات الموارد (خاصة الليثيوم وخام الحديد) واستثمارات الطاقة المتجددة على خلق محاور نمو جديدة، مما يساعد على إعادة التوازن الاقتصادي على المدى الطويل.

الاستنتاج

يمر سوق العقارات الأسترالي بفترة تعديل تحت ضغط مزدوج من السياسات وأسعار الفائدة. يعد انخفاض معدلات المزادات علامة على انهيار ثقة المستثمرين، ومن المتوقع أن تستمر أسعار المساكن في الانخفاض خلال الـ 12-18 شهرًا القادمة. على الرغم من أن مشتري المنازل لأول مرة قد تتاح لهم فرصة الدخول بعد وصول الأسعار إلى القاع، إلا أن السوق يفتقر إلى "قاطع الدائرة" على المدى القصير. تحذير HSBC — "اربطوا الأحزمة" — يستحق أن يأخذه المستثمرون على محمل الجد. بالنسبة للشركات وصناع القرار، يكمن المفتاح في كيفية تعويض تأثير تباطؤ العقارات على الاقتصاد من خلال الاستثمار في البنية التحتية والترقية الصناعية.