إصلاح ضريبي في أستراليا ينهي "عقدة العقارات": تأثير عميق على الأعمال والمستثمرين

النقاط الرئيسية

• إلغاء الحكومة الأسترالية لخصم ضريبة الأرباح الرأسمالية وحظر خصم الفوائد السلبية على المساكن القائمة يهدف إلى كبح الطلب الاستثماري وتحسين قدرة مشتري المساكن لأول مرة على تحمل التكاليف.
• في غضون شهر من الإعلان عن السياسة، انخفضت نسبة التصفية في المزادات على المستوى الوطني إلى أدنى مستوياتها منذ بداية الجائحة، ومن المتوقع أن تنخفض أسعار المنازل في سيدني وملبورن بنسبة 9% و7% على التوالي.
• أكثر من مليوني أسترالي (حوالي 10% من السكان في سن العمل) يمتلكون عقارات استثمارية، حوالي 70% منهم يمتلكون عقاراً واحداً فقط، والباقون يمتلكون عدة عقارات.
• قد يؤدي الإصلاح الضريبي إلى إعادة تقييم أسعار الأصول، وضغوط في سوق الإيجارات، ودفع أموال الاستثمار نحو العقارات التجارية أو فئات الأصول الأخرى.
• على المدى الطويل، إذا استمر الإصلاح، فقد يقلل الاقتصاد الأسترالي من اعتماده على الثروة العقارية ليتحول نحو نمط نمو أكثر استدامة.

خلفية الأحداث

في مايو 2026، أعلنت الحكومة الفيدرالية الأسترالية عن إلغاء خصم ضريبة الأرباح الرأسمالية اعتباراً من 1 يوليو 2027، وحظر استخدام خصم الفوائد السلبية على المساكن القائمة. يعد هذا أكبر إصلاح ضريبي في مجال الإسكان منذ عقود. في السابق، كان بإمكان المستثمرين الحصول على خصم بنسبة 50% على ضريبة الأرباح الرأسمالية إذا باعوا عقاراً احتفظوا به لأكثر من 12 شهراً، كما سمح خصم الفوائد السلبية بخصم خسائر الاستثمار من الدخل الآخر مثل الرواتب. ينطبق الإصلاح فقط على العقارات الجديدة التي سيتم شراؤها بعد تطبيق السياسة، ولا يتأثر المستثمرون الحاليون.

كان تأثير السياسة فورياً. وفقاً لبيانات مؤسسة أبحاث العقارات Cotality، في غضون أربعة أسابيع من الإعلان عن الإصلاح، انخفضت نسبة التصفية في المزادات الأسبوعية على المستوى الوطني إلى أقل من 50%، وهو أدنى مستوى منذ بداية جائحة 2020. وتتوقع SQM Research أن تنخفض أسعار المنازل في سيدني بنسبة 9% وملبورن بنسبة 7% في عام 2026.

تحليل معمق

على المستوى التجاري: انهيار ثقة المستثمرين وتغير السلوك

ضرب الإصلاح الضريبي أكثر طرق تراكم الثروة شيوعاً في أستراليا. تشير بيانات AMP إلى أن حوالي 70% من ثروات الأسر مرتبطة بقيمة المساكن. لاحظ وكيل Ray White، أفي خان، في بريزبن أن "عدد زوار المنازل انخفض إلى النصف، وانخفض عدد المزايدين في المزادات إلى النصف، وانخفضت نسبة التصفية إلى 30%-35%". وقال المزاد العلني المخضرم في سيدني، كلارنس وايت، إن السوق تحول من هيمنة المستثمرين إلى هيمنة المالكين الساكنين.

يقدر شون كرييك، المستثمر في كوينزلاند الذي يمتلك 10 عقارات بقيمة 6 ملايين دولار أسترالي، أن الإصلاح أدى إلى انخفاض قيمة أصوله بنحو 500 ألف دولار. ويحذر من أن الإصلاح سيؤثر بشدة على "المستثمرين الجدد" الذين لم يبنوا محافظ استثمارية ناضجة بعد. قال إيه جيه كلوريس، مستأجر ومستثمر في سيدني (rentvestor)، إن محفظته الاستثمارية التي تبلغ قيمتها 3.2 مليون دولار لن تتوسع في السنوات القليلة القادمة.

بالنسبة لـفيرونيكا مورغان، وكيلة العقارات المؤجرة التي تدير 26 ألف عقار في شركة Good Deeds Property Buyers، فإن الإصلاح قطع الطريق أمام حوالي 6500 "مستأجر ومستثمر" سنوياً - وهم مشترون لأول مرة يشترون عقاراً ثم يؤجرونه ويعودون للعيش مع آبائهم للاستفادة من خصم الفوائد السلبية. الآن أصبح هذا النموذج غير قابل للاستمرار.### المستوى القطاعي: تعديل سوق العقارات ومعضلة المعروض من الإيجارات

يشير لويس كريستوفر، المدير الإداري لـ SQM Research، إلى أن هذا الانخفاض "قد يكون الأعمق، وسيستمر حتى عام 2027". ويحذر من أن شراء المنازل الآن أشبه بـ"التقاط سكين هابط". ورغم أن انخفاض الأسعار يحسن القدرة على تحمل التكاليف، إلا أن انسحاب المستثمرين قد يؤدي إلى تقلص المعروض من الإيجارات، مما قد يرفع الإيجارات ويضر بذوي الدخل المنخفض.

يقول نيك جيل، وسيط Sotheby's International Realty في بايرون باي، إن هذا "أكبر تصحيح سوقي رأيته على الإطلاق". ستواجه حكومات الولايات مثل فيكتوريا ونيو ساوث ويلز، التي تعتمد اقتصاديًا على الضرائب الناتجة عن معاملات العقارات، ضغوطًا على الإيرادات المالية. بالإضافة إلى ذلك، قد يتلقى قطاع البناء ضربة مزدوجة: صعوبة تمويل المشاريع الجديدة، وانخفاض الطلب على التجديدات بسبب تراجع مبيعات المنازل المستعملة.

المستوى التجاري: تغير جاذبية رأس المال الآسيوي

يجذب سوق الإسكان الأسترالي تاريخيًا مستثمرين من آسيا (خاصة الصين وسنغافورة). بعد الإصلاحات، قد تنخفض طلبات التقديم إلى لجنة مراجعة الاستثمار الأجنبي (FIRB). سيؤدي إلغاء خصم ضريبة أرباح رأس المال إلى تقليل العائدات بعد خصم الضرائب للمستثمرين الأجانب، بينما يكون تأثير حظر خصم الفائدة السلبية أقل على المشترين الأجانب (لأنهم عادة لا يمكنهم استخدام الدخل المحلي الأسترالي للخصم). لكن التبريد العام للسوق قد يدفع رأس المال عبر الحدود نحو العقارات التجارية الأسترالية أو البنية التحتية أو مشاريع الموارد.

المستوى الاستثماري: إعادة تشكيل تدفقات الأموال

بعد الإصلاحات الضريبية، قد يتجه المستثمرون إلى العقارات التجارية أو الأسهم أو السندات أو الأصول البديلة. تقول كيلي آدامسون، المستثمرة التي تمتلك عقارين في سيدني، إنها "ستغير استراتيجية الشراء تمامًا"، وتفكر في مغادرة سيدني أو حتى التوجه نحو العقارات التجارية. على المدى الطويل، قد تنخفض نسبة تخصيص العقارات في صناديق التقاعد الأسترالية (superannuation)، ويتجه المزيد من الأموال نحو الأصول العالمية المتنوعة. وفي الوقت نفسه، سيواجه مشترو المنازل لأول مرة (مثل ديفين فاميلتون في ملبورن) منافسة أقل من المستثمرين النقديين، لكن عليهم توخي الحذر من "التقاط السكاكين".

الاتجاهات طويلة الأجل: تحول اقتصادي للتخلص من "عشق العقارات"

إذا نجحت الإصلاحات، قد يشهد الهيكل الاقتصادي الأسترالي تغييرات عميقة: تحول استثمارات الأسر من الإسكان الفردي إلى توزيع أكثر توازنًا؛ توجيه اهتمام أكبر إلى رأس المال الإنتاجي (مثل ريادة الأعمال والتعليم)؛ واعتماد الحكومة على ضريبة الأراضي بدلاً من ضريبة الدمغة. لكن المخاطر تكمن في أن الاقتصاد قد يتباطأ على المدى القصير بسبب انكماش الثروة، مما يؤدي إلى انخفاض الإنفاق الاستهلاكي. رفع البنك المركزي الأسترالي (RBA) أسعار الفائدة ثلاث مرات (حتى مايو 2026)، وبالاقتران مع الإصلاحات الضريبية، قد يؤدي ذلك إلى تشديد الأوضاع المالية بشكل أكبر.

الخلاصةيمثل الإصلاح الضريبي في أستراليا تحولًا كبيرًا في "قصة الحب" بين البلاد والعقارات. لا مفر من التعديلات السوقية قصيرة المدى، وقد تسجل أسعار المساكن في سيدني وملبورن انخفاضًا بنسبة أحادية الرقم. بالنسبة للمستثمرين، فإن إنهاء خصم الفائدة على القروض العقارية السلبية ومزايا ضريبة الأرباح الرأسمالية سيعيد تشكيل جاذبية العقارات السكنية تمامًا، حيث تتدفق الأموال نحو العقارات التجارية وفئات الأصول الأخرى. بالنسبة لصانعي السياسات، خفف الإصلاح مشكلة العدالة بين الأجيال، لكن يجب الحذر من تشديد المعروض في سوق الإيجار ومخاطر الانكماش الاقتصادي. في النهاية، ما إذا كانت أستراليا ستتمكن من التخلص من الاعتماد المفرط على الثروة العقارية والتحول إلى نموذج نمو اقتصادي أكثر إنتاجية، سيكون المتغير الأكثر أهمية في العقد القادم.

--- *هذه المقالة مكتوبة بناءً على تقارير رويترز وبيانات عامة، بتاريخ 23 يونيو 2026. الحقائق المذكورة مستمدة من التقارير الأصلية.*