税制改革が住宅市場に打撃：オーストラリア経済は連鎖反応に直面

税制改革が住宅市場に打撃：オーストラリア経済が連鎖反応に直面

オーストラリアの住宅市場は、政策と金融政策の両方が引き起こした大規模な調整の真っ只中にある。労働党政権が50％のキャピタルゲイン税優遇措置を廃止し、ネガティブ・ギアリングを新築住宅および予算案発表前に購入した物件にのみ制限したことで、競売成約率は約43％に急落し、10年平均の65％を大幅に下回った。この数字は、パンデミック初期や世界金融危機時の低水準に匹敵し、住宅市場が急激な収縮段階に入ったことを示している。

政策ショックと利上げの重なり：住宅市場の減速加速

オーストラリア準備銀行（RBA）は7月の議事録で、住宅市場の状況が「予想よりも早く緩和している」と明確に警告し、その一因として税制改革による投資家需要の抑制を挙げた。同時に、RBAは2026年初頭以来3回の利上げを実施し、インフレ抑制のためにさらなる金融引き締めの可能性も示唆している。二重の圧力の中、主要銀行の融資データは衝撃的だ。マッコーリーのアナリスト、ビクター・ジャーマン氏の試算によると、自宅所有者向け新規融資は10％～20％減少し、投資家向け融資は50％急減した。ウェストパック銀行（Westpac）の申し込み件数は前年比20％減、ナショナル・オーストラリア銀行（NAB）の融資額は前期比約15％減少した。

シドニーとメルボルンは、オーストラリア最大の2つの住宅市場として、真っ先に影響を受けている。不動産データ会社Cotalityの統計によると、シドニーの第2四半期の住宅価値は3.2％下落、メルボルンは2.6％下落、キャンベラは1.3％下落した。パンデミックで需要が旺盛だったブリスベンとパースの市場も成長が著しく鈍化し、第2四半期の上昇率はそれぞれ1.3％と2％にとどまり、第1四半期の5.1％と7.3％を大きく下回った。

資産効果：住宅市場の低迷が経済全体にどう波及するか

AMPのチーフエコノミスト、シェーン・オリバー氏は、住宅はオーストラリアの家計総資産の約3分の2を占め、残りは年金や株式などだと指摘する。もし住宅価格が7％下落した場合（現在の傾向に基づく合理的な予想）、家計資産は約4.6％縮小し、消費支出は約0.5％減少するだろう。オリバー氏は、「これだけでは景気後退には至らないが、景気減速にはつながる」と強調する。さらに懸念されるのは「雪だるま効果」だ。パニック買いのFOMO（取り残される恐怖）が消え、潜在的な買い手が様子見に転じると、需要はさらに悪化し、価格下落幅は政策自体がもたらす調整を超える可能性がある。

RBAはこうしたリスクを認識している。「加盟国は、住宅市場の潜在的な大幅な弱体化がもたらすリスク、特にこれが消費の伸びを抑制する可能性を認識している」。消費はオーストラリアのGDPの約50％を占めており、その大幅な減少は経済成長を直接的に押し下げることになる。

独立系分析：RBAは利下げで対応する可能性があるが、タイムラグが存在

独立研究センターのチーフエコノミスト、ピーター・チューリップ氏は、住宅市場の弱体化が総需要の減少につながれば、RBAは最終的に利下げで対応するだろうと主張している。独立系シンクタンクのチーフエコノミスト、ピーター・テューリップ氏は、住宅市場の弱体化が総需要の低下につながる場合、RBAは最終的に利下げで対応すると考えている。しかし、この伝達メカニズムにはタイムラグが存在する。RBAは通常、消費データが明確に悪化するのを確認してから行動するが、現在のインフレはなお目標レンジを上回っており（RBAはまだインフレが抑制されていると確信していない）、中央銀行は政策スタンスにおいてジレンマに陥っている。